SleevesUp! Experten-Tipps: Untervermietung und Nachvermietung von Büroflächen
Wie funktioniert eine erfolgreiche Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen?
Die neue Arbeitswelt und die dadurch entstandenen Arbeitsweisen wie Homeoffice, Remote Work befeuern aktuell weiter stark die Zahlen von Büroleerständen in ganz Deutschland. Um Kosten zu vermeiden und sich der Dynamik des Marktes anzupassen, können Unternehmen eine Unter- oder Nachvermietung von freistehenden Büroflächen in Betracht ziehen. Im folgenden Beitrag gibt SleevesUp! CEO Dr. Sebastian Schmidt Tipps, welche Faktoren bei einer Unter- oder Nachvermietung beachtet werden müssen, und gibt hilfreiche Tipps und Hinweise für Unternehmen.
Zusammenfassung
Was ist eine Unter- oder Nachvermietung?
Mit einer Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen ist die Vermietung von Teilen einer freistehenden Bürofläche an eine dritte Partei gemeint. Genauer gesagt wird eine neue Vereinbarung zwischen dem Hauptmieter, dem Eigentümer / Vermieter und dem neuen Untermieter geschlossen, der die Bürofläche für einen bestimmten Zeitraum entgeltlich nutzt.
Die Untervermietung kurz erklärt
Der Hauptmieter stellt einen Teil seiner Mietfläche dem Untermieter zur Verfügung. Der Untermieter zahlt die Miete an den Hauptvermieter. Für die Zahlung der Mieteinnahmen an den Eigentümer der Fläche bleibt somit weiterhin der Hauptmieter verantwortlich. Der Untermieter zahlt die Miete an den Hauptvermieter. Neben einer leeren Bürofläche können auch teil- oder vollmöblierte Flächen vermietet werden.
Die Nachvermietung kurz erklärt
Der Hauptmieter vermietet einen Teil der gemieteten Bürofläche direkt an eine dritte Partei. Somit zahlt der neue Mieter seine Mietzahlungen direkt an den Hauptmieter, während der Hauptmieter weiterhin die Miete an den Vermieter (Eigentümer) zahlt. Oftmals kommt es in diesem Fall zur Auflösung des bestehenden Mietvertrages zwischen dem Hauptmieter mit dem Vermieter inklusive einer Abstandszahlung. Der Vermieter und der Nachmieter einigen sich auf einen neuen Mietvertrag.
Welche Gründe gibt es für eine Unter- oder Nachvermietung?
Es kommen viele Gründe für eine Unter-oder Nachvermietung von Büroflächen in Frage. Häufig kommt es zu dem Fall, dass ein Unternehmen in der Vergangenheit eine größere Bürofläche gemietet hat und so viel Platz nicht mehr benötigt. Um Kosten zu sparen, kann ein Teil davon untervermietet werden. Aktuell stehen mehrere Millionen Quadratmeter Bürofläche in Deutschland leer, da Unternehmen auch nach der Corona-Pandemie ihren Mitarbeitern die Option auf Homeoffice gewähren. Arbeitnehmer haben dadurch viel Flexibilität gewonnen, sie können sich nun besser organisieren und sparen wertvolle Zeit. Durch die Heimarbeit benötigen Unternehmen entsprechend weniger Bürofläche.
Der Trend zu flexiblen Coworking-Konzepten beeinflusst die Unter- oder Nachvermietung ebenfalls. Unternehmen sparen durch die gemeinsame Nutzung von Büroflächen und der Infrastruktur (IT, Meetingräume, Lounges, etc.) Kosten und schaffen eine professionelle Arbeitsumgebung für die eigenen Mitarbeiter. Bei einer Unter- oder Nachvermietung müssen zuerst alle wichtigen Faktoren geprüft werden. Unsere Checkliste beinhaltet daher eine Prüfung des Mietvertrages (Ist eine Vermietung zulässig?). Zudem kann ein Gespräch mit dem Vermieter hilfreich sein, in dem Rahmenbedingungen abgesteckt werden (Welche Kosten habe ich neben der Miete, den Nebenkosten und möglicher Instandhaltung? Wie hoch müssen die Einnahmen sein, damit es zu keiner Verlustrechnung kommt?).
Checkliste für Unter- oder Nachvermietung
- Prüfung der Untervermietungsklausel/ Nachmieterstellung im Gewerbemietvertrag
- Abstimmung mit Vermieter über Unter- oder Nachvermietung
- Zusammenstellung von wichtigen Unterlagen (Grundriss, Fotos, Inventar, etc.)
- Prüfung des Konkurrenzschutzes im Haus
- Untermietvertrag vorbereiten
- Möglichen Partner für Vermarktung auswählen
Was sind die Vorteile und Nachteile der Unter- oder Nachvermietung?
Die Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen bietet Unternehmen eine Reihe von Vorteilen:
- Kosteneinsparungen & zusätzliche Einnahmen: Im Falle einer Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen kann Unternehmen dabei helfen, enorme Kosten einzusparen. Denn eine nicht genutzte Bürofläche verursacht dennoch Kosten wie Heizung, Strom & Wasser. Wenn ein Teil der Bürofläche an einen Untermieter weitervermietet wird, reduzieren sich so die Mietkosten für das Unternehmen. Neben der Kosteneinsparung können durch eine Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen auch zusätzliche Mieteinnahmen generiert werden.
- Flexibilität: Mit einer Unter- oder Nachvermietung gewinnen Unternehmen deutlich mehr Flexibilität. Wird beispielsweise eine größere Bürofläche benötigt, kann diese temporär untervermietet werden. So können Unternehmen flexibel auf den wachsenden Platzbedarf reagieren und das Risiko minimieren, auf überdimensionierten Büroflächen sitzenzubleiben, wenn sich die Marktbedingungen ändern.
- Networking: Immobilieneigentümer profitieren bei einer Unter- oder Nachvermietung von neuen Synergieeffekten. Leere Büroflächen in einen Coworking Space umzuwandeln, bietet allen Parteien die Möglichkeit, neue Kontakte zu knüpfen und sich untereinander auszutauschen.
Bei einer Unter- oder Nachvermietung von Büros sollten Unternehmen jedoch einige Risiken beachten. Zuerst muss geklärt werden, ob der Vermieter mit einer Unter- oder Nachvermietung einverstanden ist. Zudem kann sich die Suche nach einem passenden Untermieter schwierig gestalten, vor allem B-Lagen oder ländlicheren Gebieten. Die Risiken und Vorteile der Unter- oder Nachvermietung von Büroflächen sollten Unternehmen sorgfältig abwägen, bevor diese sich für eine Option entscheiden.
- Zustimmung des Vermieters: Unter- oder Nachvermietungen sind in den meisten Mietverträgen nur nach Zustimmung des Vermieters erlaubt. Sollte diese Zustimmung nicht vorliegen, kann dies zu rechtlichen Problemen führen.
- Verantwortlichkeit: Bei einer Untervermietung bleibt das Unternehmen für die Zahlung an den Vermieter verantwortlich. Es kann zu finanziellen Schwierigkeiten kommen, sollte der Untermieter die Miete nicht zahlen. Gleiches gilt für Schadensersatzansprüche.
- Mietpreisschwankungen: Mietpreise für Büros unterliegen den Schwankungen des Immobilienmarktes. Dies kann dazu führen, dass der Hauptmieter vom Untermieter weniger Miete erhält, als vereinbart.
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Elisa Kis
Elisa ist Online Marketing Managerin bei SleevesUp! Spaces. Besonders interessiert sie sich für New Work Themen und agile Arbeitsmethoden. Bei Fragen rund um das Thema Coworking und Büro, wende dich an hello@sleevesup.de!